新聞摘要
- 2020年不動產天氣，晴時多雲背藏灰天鵝，不動產市場概況預測及投資趨勢
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】宏大國際資產創新以天氣預報的型態，來表示各類型不動產的市場概況，透過宏大不動產天氣概況預測，可以用一分鐘約略看出不同類型房地產近年的走勢。2020年的台灣的房地產市場，在歷經近幾年的下修、調整後，整體已逐步趨於穩定，但市場上仍不時有各種不同利多、利空訊息隨時出現，有時聽到價格創新低，有時說是價格創新高，往往讓人無所適從。但就以台灣連續二年度商用不動產交易皆突破千億元、2019年甚至破10年新高，是否顯示企業各界對於未來市場樂觀的看法？
宏大國際資產總經理陳益盛指出，商用不動產的投資或開發動態，關係到產業的發展及變化，可謂是經濟發展的前期指標。近年台商企業大陸投資遞減，這些資金沒出去的、加上回流資金數千億元，可能達上兆資金要去哪裡，從近期工業生產指數、PMI及新增訂單…等幾個構面，加上從近幾年商用不動產的逆勢成長，尤其是工業地產、商辦產品，隱約嗅出一些端倪。
陳益盛表示，依據宏大國際資產近期的交易與媒合觀察，目前市場最缺的產品是廠房及工業地、次為商辦，零售店面則因消費型態改變已經長期不振，土地市場則已復甦二年。儘管不動產天氣概況大致呈現晴時多雲，但攀升的房價、地價，自用型買家或開發商的購買力道，除了前段班可順勢跟上之外，中小企業能否跟上，以及中美貿易大戰的轉單效益能否持續等，仍待觀察。以下就各項做進一步解析2019年市況及展望2020年發展：
辦公室：2019年A辦租賃市場熱絡、租金創新高，企業搬遷潮、併購擴充、到大型外資的來台投資，北市信義區A辦四大天王租金已從偶見到站穩每坪4000元， B辦因幾無新增供給使得買賣價穩定量續增加，2019年前10月中古商辦交易已達177件超越105全年的119件。預估2020年商辦市場仍持續溫和成長但放緩，B辦則在建商加入購地興建商辦後，交易量將持續增加，平均單價將微幅上揚。
零售店面：零售店面已長期不振，從天氣圖可明顯看出是幾大類不動產中唯一不見陽光的產品。北市五大行政區零售店面交易量自2015年、2016年每年約90~100億元，逐年下滑至2019年前10月約55.3億元。探究街邊店租售榮景不再，主因有三：觀光客縮減、大型購物中心及OUTLET持續擴點吸引人流，及電商加網購持續成長。至於甫引發的武漢肺炎疫情，預估仍會加遽店面的營運困境，短期租售行情很難樂觀。
工業/廠房：近幾年下來市場上目前最短缺的產品是廠房，尤其是價格合理的廠房或工業地。許多中小企業在台憑著技術、服務及努力，獲得穩定的訂單而有擴廠需求，但不易找到合適、行情合理的廠房。由於供給不足短期間問題不易克服，部分廠商只得評估往較遠的商圈，從新北轉到桃園、基隆，甚至宜蘭等。另外，電商與物流需求從千坪到萬坪大面積工業地，目前仍是具有高度需求的產品。廠辦市場區大區連續5年交易金額約200~300億元以內，隨著市場需求增加，開發商已陸續回來興建這類品，預估熱潮仍會持續，交易量近二年有機會突破年度10萬坪、交易金額突破300億元。
土地：由於住宅市場近二年有明顯回溫，建商購地的意願持續提高，加上資金充裕、大型商業開發案持續增溫，多處地上權標售持續創新高價。住宅市場因遞延效益、低利、資金充裕等因素，建商多數穩中求進，獵地行動仍會持續，但步調會略為調整、放緩。預估六都億元土地交易仍持續突破3000億元，其中仍看好新北、桃園及台中等三地為前三大熱區。
宏大國際資產總經理陳益盛指出，商用不動產的投資或開發動態，關係到產業的發展及變化，可謂是經濟發展的前期指標。近年台商企業大陸投資遞減，這些資金沒出去的、加上回流資金數千億元，可能達上兆資金要去哪裡，從近期工業生產指數、PMI及新增訂單…等幾個構面，加上從近幾年商用不動產的逆勢成長，尤其是工業地產、商辦產品，隱約嗅出一些端倪。
陳益盛表示，依據宏大國際資產近期的交易與媒合觀察，目前市場最缺的產品是廠房及工業地、次為商辦，
辦公室：2019年A辦租賃市場熱絡、租金創新高，企業搬遷潮、併購擴充、到大型外資的來台投資，北市信義區A辦四大天王租金已從偶見到站穩每坪4000元， B辦因幾無新增供給使得買賣價穩定量續增加，2019年前10月中古商辦交易已達177件超越105全年的119件。預估2020年商辦市場仍持續溫和成長但放緩，B辦則在建商加入購地興建商辦後，交易量將持續增加，平均單價將微幅上揚。
零售店面：零售店面已長期不振，從天氣圖可明顯看出是幾大類不動產中唯一不見陽光的產品。北市五大行政區零售店面交易量自2015年、2016年每年約90~100億元，逐年下滑至2019年前10月約55.3億元。探究街邊店租售榮景不再，主因有三：觀光客縮減、大型購物中心及OUTLET持續擴點吸引人流，及電商加網購持續成長。至於甫引發的武漢肺炎疫情，預估仍會加遽店面的營運困境，短期租售行情很難樂觀。
工業/廠房：近幾年下來市場上目前最短缺的產品是廠房，尤其是價格合理的廠房或工業地。許多中小企業在台憑著技術、服務及努力，獲得穩定的訂單而有擴廠需求，但不易找到合適、行情合理的廠房。由於供給不足短期間問題不易克服，部分廠商只得評估往較遠的商圈，從新北轉到桃園、基隆，甚至宜蘭等。另外，電商與物流需求從千坪到萬坪大面積工業地，目前仍是具有高度需求的產品。廠辦市場區大區連續5年交易金額約200~300億元以內，隨著市場需求增加，開發商已陸續回來興建這類品，預估熱潮仍會持續，交易量近二年有機會突破年度10萬坪、交易金額突破300億元。
土地：由於住宅市場近二年有明顯回溫，建商購地的意願持續提高，加上資金充裕、大型商業開發案持續增溫，多處地上權標售持續創新高價。住宅市場因遞延效益、低利、資金充裕等因素，建商多數穩中求進，獵地行動仍會持續，但步調會略為調整、放緩。預估六都億元土地交易仍持續突破3000億元，其中仍看好新北、桃園及台中等三地為前三大熱區。
